假期最后一天，不知道大家今年五一的游玩体验如何？是否已经堵在回上海的路上...
今天的主题文章标题已经写的很明白：聊聊临港楼市，但无论你是否关心临港，都希望耐心看完，太阳底下没有新鲜事，房价逻辑向来都是“故技重施”
【资料图】
其实在这时候讲某个区域板块的二手房价是否能回到过去的某个巅峰，并不是很合适
毕竟14万/㎡的前滩、7.5万/㎡的徐泾，都重重地砸在业主们脆弱的神经上
这两天购房群里还有图有真相的传播上海39万套二手挂牌（这个数字毫无疑问是不对的，这个之后有时间专门成文讲讲）
市场尚且没有消化并接受二手房价格回落（预期），更别提反弹了
但作为楼市上游的土地市场已经发生了一些变化！
1、
7万/㎡的临港疯狂时刻
为什么要说临港？
因为这是一个在新房、二手房甚至是土地市场都有非常典型表现的板块，而且因为近乎排他的独立性，非常适合作为样本研究
可能很多不太关注临港楼市的朋友会觉得不可思议，这里二手房竟然到过7万/㎡！
贝壳上6.53万/㎡的成交记录还在，再加上未满五的税费、中介费，实际成本大家可以自行计算，这样的价格外环旁的新房、中环旁的二手房都有很大可选空间
而且高价挂牌、成交不是个例，保利玲兰公馆、海上风华、东宸源著等等都在不断刷新小区最高成交价
与此同时，临港的新房也炙手可热！3.1人才包场不断上演
新房和二手房市场同步繁荣，互相促进！
新房紧俏，置业门槛上升促进二手房价格预期上扬；二手房价格上扬带来更高倒挂，进一步推高打新热情
临港楼市上演了一出左脚踩右脚原地升空的戏码！这两只脚，既是新房和二手房，也是高能级规划和新房稀缺供应
尤其是2019年后，临港新房从2018年的供大于求转变为供不应求，再到2020年新房供应量来到近几年最低值，也成就了2021年全面繁荣的市场景象
但也就在2021年，打破新房稀缺供应的信号出现了！
2、
1.5万套的临港冷静时刻
新房供应稀缺是二手房价格预期上升的必要但不充分条件，这一点毋庸置疑，所以洞察先机的关键点在于找到决定新房供应因素，也就是区域的年度宅地供应
从官方公布的临港供地计划中我们可以得到这样一组数字，2021年临港计划供地60-80万㎡，2022年计划供地190-200万㎡，土地市场的供应爆发是在2022年
但实际情况并不完全如此！土地供应爆发来的更早、更猛烈！
一房一万统计了2014年以来临港每年实际出让宅地的体量，从2020年开始，临港就已经开始大量供应宅地，尤其是2021年，实际供应量超500万㎡，远超出计划供应量！
这个供应量之巨怎么来形容呢？
2014-2022年临港宅地供应总量大约1000万㎡，2021年独占半壁江山
一年的开发周期之后，这些宅地中的一部分在2022年入市，带来了临港楼市有史以来的最高供应量（超1.5万套）
超过了2017-2021年临港新盘供应量总和（约1.45万套）
二手房直接被拍在沙滩上，到2022年底，临港二手房挂牌均价相较于2021年高点下降约15%，部分小区实际成交价下降甚至超过30%（同楼层同户型），成交量只能排在2014年以来倒数第二名
新房市场也明显降温，105片区备受关注的金融湾也没有再现人才包场，更不用说其他新盘
临港新房迎来冷静时刻
一方面是有史以来最大置业潮；2022年临港新房成交量超1万套，超过了板块内2019-2021年3年间新房总成交量
另一方面是新房库存创新高；2022年临港新房供求比为1.5，市场供大于求，新房库存高企，综合去化率不到7成，去化压力山大
但这对于临港长期发展来讲，并不是一件坏事！
从市场热度来讲，一个位于上海的国家级规划，在过去的三年内，房价没有明显脱缰，全靠快速供应的土地和新盘挤掉泡沫，没有把临港变成“投资猎场”
从临港发展的角度来讲，在新盘大量供应的同时，临港向需要的人才和真正愿意来临港发展的群体定向释放利好，真正促进临港发展
临港的成功，需要的是真正的成功，而不仅仅是房价上的成功！
当然，不容忽视的一点是：临港遇到了一些困难
在“居转户”年限由7年缩短为5年，核心人才进一步缩短为3年，人才引进条件大幅宽松的情况下，临港的人口增速依然没有达到预期
2019-2021年，临港主城区常住人口从30万增加到 45 万，3年增长了15万人，在上海人口增速暂停甚至负增长的当下，这个绝对数字还算可观，但相较于2025年的75万人，还有近30万人的缺口，按照当前的增速，完成难度很大
换句话说，临港要完成既定目标，需要更激进的落户、人才引进政策，大家可以期待一下
土地、新盘供应量爆发再加上人口增速的“落后”，当下的临港市场是冷静的，甚至可以说是“过分冷静”，所谓物极必反，临港土地市场又先一步发生变化
3、
转机出现
今年3月底，上海公布了2023年底土地供应计划，临港“爆冷”
年度商品房住宅用地供应量相较于去年下降约89%，是五个新城里最低的，甚至与崇明+长兴岛近乎平齐
基本上可以宣告临港未来几年的主基调都是去库存
从数据上来看，光是2020-2022年大量的待入市土地存量和已入市新房存量，就可以让临港在宅地断供的情况下维持很长时间
但这只是对于整个临港而言，在更受购房者青睐、启动更早的101-105片区，随着土地供应减少、新房存量见底，二手房市场的转机可能会更早
临港需要一个健康的楼市，不能也不会长期处于二手房或新房主导的单边市场
2023年前4个月，临港土地没有新增供应，新房供应仅为2022年的约10%，去年很多购房者预想的供应继续爆发并没有发生就是最直接的证明
当然，楼市并不是全部的临港，无论二手房价如何波动、新房供应量或高或低，临港都仍有广阔的发展空间
2023年上海市重大工程（科技产业类）一共77个，临港就占了16个，未来全部落地势能可想而知
临港二手房什么时候能回到7万/㎡？
答案其实很明了！废脉少年重回巅峰的路途总是充满艰难但虽远必到
如果一定要给个时间点，可能就在不远的2025
关键词：
